土地升值后反悔，合同是否仍有效

【案件概要】

    2013年3月19日，唐先生與周先生簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，合同約定唐先生將其在國土部門依法取得的批準(zhǔn)用地A號地轉(zhuǎn)讓給周先生，轉(zhuǎn)讓價為30萬元，合同簽訂時給付15萬元，余款于2014年1月12日前付清。唐先生有協(xié)助周先生辦理過戶手續(xù)的義務(wù)。合同簽訂后，原告支付部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款項。后，唐先生發(fā)現(xiàn)土地升值，遂有悔意，以合同未辦理登記屬無效合同為由起訴到法院，要求被告周先生返還已付款項15萬元。

【案件意見】

該合同系雙方自愿簽訂的，不違反誠實信用原則，是有效的。雖然未辦理物權(quán)登記的，但不影響合同效力。

【案例評析】

首先，我國《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”該案在審理中，并未發(fā)現(xiàn)前五項導(dǎo)致合同無效的情形，故該案當(dāng)事人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同是有效的。

其次，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”物權(quán)法確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的模式，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的原因，土地使用權(quán)過戶到受讓方名下是簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的結(jié)果。該合同即原因行為是否生效，不取決于土地使用權(quán)是否登記過戶到受讓方名下這一結(jié)果。

最后，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。那么違反該法律規(guī)定是否導(dǎo)致合同無效?從我國《物權(quán)法》第十五條看出，這里的法律另有規(guī)定應(yīng)指某一部法律明確規(guī)定，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，只有經(jīng)過物權(quán)登記的，合同才生效。如果法律沒有明確這樣規(guī)定，都應(yīng)該認(rèn)為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效。沒有辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。而《城市房地產(chǎn)管理法》三十八沒有該類規(guī)定，故不屬于“除法律另有規(guī)定”范疇。

綜上所述，該案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬有效合同，法院應(yīng)駁回原告的訴訟請求。