一、案情
甲乙簽訂《房屋租賃合同》,甲將其所有的房屋租賃給乙經(jīng)營,租賃期限為一年。并約定租賃期內(nèi)未經(jīng)甲書面同意,乙不得將房屋轉(zhuǎn)租。合同簽訂后,甲依約將房屋交付給乙,乙依約給付甲租金。
合同履行兩個月后,乙未經(jīng)甲同意,與丙簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》,乙將其已承租的甲所有的房屋轉(zhuǎn)租給丙,租期自合同簽訂之日起至甲乙約定的租賃期限屆滿之日止,租金亦按甲乙約定的標(biāo)準(zhǔn)計算。同時約定租賃期間未經(jīng)乙同意,丙不得將房屋轉(zhuǎn)租。
后丙未經(jīng)甲、乙同意,與丁口頭約定,將本案所涉房屋轉(zhuǎn)租給丁。丁對該房屋進(jìn)行了裝修。甲乙約定的租賃期限屆滿后,丁仍在本案所涉房屋內(nèi)經(jīng)營。甲無法收產(chǎn),將乙、丙、丁共同訴至法院,要求丁立即從其所有的房屋中搬出,并給付租賃期限屆滿后的房屋使用費,乙、丙承擔(dān)連帶責(zé)任。
二、法律點評
(一)關(guān)于丙與丁之間轉(zhuǎn)租合同的效力問題
所謂轉(zhuǎn)租,是指承租人不退出租賃合同關(guān)系,而將租賃物出租給他人使用、受益。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定,承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的,必須經(jīng)出租人同意,由此可以看出,我國采用的是限制主義立法模式。經(jīng)出租人同意后,承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的,轉(zhuǎn)租合同有效。在承租人未經(jīng)出租人同意,將租賃物轉(zhuǎn)租給次承租人,對承租人與次承租人之間的租賃合同效力的認(rèn)定,司法實踐中存在分歧。筆者認(rèn)為,轉(zhuǎn)租合同在承租人與次承租人之間達(dá)成合意時,合同已經(jīng)成立,由于未經(jīng)出租人同意,應(yīng)認(rèn)定合同尚未生效。如果出租人行使追認(rèn)權(quán),則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為有效,如果出租人拒絕追認(rèn),應(yīng)認(rèn)定合同無效。
(二)關(guān)于甲要求丁交付租賃房屋的問題
公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)。甲系本案所涉房屋的所有權(quán)人,對該房屋享有占有、使用、受益、處分的權(quán)利。甲作為出租人,有收取租金、在租賃合同約定的租賃期限屆滿后收回租賃房屋等權(quán)利。根據(jù)我國《合同法》及有關(guān)司法解釋的規(guī)定,依法成立的合同,對合同雙方當(dāng)事人具有法律約束力。租賃期限屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的,就出租人與次承租人的關(guān)系而言,次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人。房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿,出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋。本案中,乙在租賃甲房屋兩個月后,將租賃房屋轉(zhuǎn)租給丙,丙在轉(zhuǎn)租后又將該房屋轉(zhuǎn)租給丁,現(xiàn)丁在轉(zhuǎn)租合同租賃期限屆滿后,仍在該房屋內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營,甲作為房屋的所有權(quán)人,有權(quán)要求房屋的占有人返還租賃房屋。
(三)關(guān)于租賃期限屆滿后的房屋使用費應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)的問題
本案涉及到連環(huán)轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任問題,對于二次轉(zhuǎn)租,在多數(shù)問題上都可以比照轉(zhuǎn)租處理。根據(jù)我國城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的有關(guān)司法解釋規(guī)定,房屋租賃合同履行期限屆滿,出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應(yīng)予支持。本案中,丁在原房屋租賃合同及轉(zhuǎn)租合同租賃期限屆滿后,仍實際占有、使用甲所有的房屋,對丁逾期騰房給甲造成的房屋使用費損失,應(yīng)當(dāng)由丁承擔(dān)。
作為承租人的乙及次承租人的丙對甲的房屋使用費損失是否承擔(dān)責(zé)任?筆者認(rèn)為,乙未經(jīng)甲同意,將房屋轉(zhuǎn)租給丙,丙未經(jīng)甲、乙的同意,又將房屋轉(zhuǎn)租給丁,致使在房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿,甲無法及時收產(chǎn),乙、丙的擅自轉(zhuǎn)租行為系嚴(yán)重違約行為,其應(yīng)對甲的房屋使用費損失承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋租賃合同租賃期限屆滿后,承租人逾期退房的,出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的,出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失,承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。因此,甲的房屋使用費損失,應(yīng)當(dāng)由乙、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
(四)關(guān)于丁的損失應(yīng)由誰來承擔(dān)的問題
本案中,丁之所以在租賃期限屆滿后,仍占用房屋不肯交付,主要是因為其對該房屋進(jìn)行了裝修后只使用了幾個月時間,現(xiàn)甲要求丁讓房,丁的裝修損失應(yīng)誰承擔(dān)?筆者認(rèn)為, 丁與丙存在合同關(guān)系。在該關(guān)系成立之前,丙有義務(wù)向丁如實陳述有關(guān)情況,使對方能有正確選擇。丙既不是房屋的產(chǎn)權(quán)人,也不是房屋的承租人,其對于租賃房屋的處分是非法的。根據(jù)我國《合同法》第四十二條的規(guī)定,丙未告知丁某有關(guān)與乙租賃關(guān)系,屬于隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,同時也違背了誠實信用原則。丁基于對丙的信任才做出租房的行為的,為經(jīng)營而進(jìn)行了裝修,產(chǎn)生一定的投入?,F(xiàn)在由于房屋的產(chǎn)權(quán)人甲要求騰房,而丙丁之間的租賃關(guān)系到無法對抗房屋所有權(quán)人基于物權(quán)提出的要求,從而使投入變成損失。因此丙應(yīng)對丁的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然,丁某要想獲得賠償,應(yīng)當(dāng)提出反訴,或另案起訴。
(王元元)